不動産投資をお考えの方に

土地活用のメインは集合住宅。土地あたりの収益単価が大きいのが魅力です。

土地単位あたりの収益が魅力

集合賃貸住宅の魅力は土地単位あたりの収益性と言えるでしょう。
基本的に上に上にと住宅が重なっていきますので、坪当たりの収益性は高くなります。比較的広い土地をお持ちで、中・高層集合住宅が望める立地ならば、収益は高くなります。
しかし、初期費用も大きく膨らみやすく、収益が多くても利回り的には不利になることが多いのも集合賃貸住宅の特徴で、特に、2階建て程度の低層アパートでは、建て方によっては思ったほど利益を得られない可能性がありますが、戸建賃貸住宅に比べると、駐車場の確保などのハードルが低いため、より大型の間取りや、より多くの戸数を建てられるメリットがあるので、土地そのものの収益性という観点では最も適していると言えるでしょう。

土地を持っていないと駄目なのか?

現在土地をお持ちでない方でも不動産投資はできるのでしょうか?
中には、土地を持っていない人は相手にしないと、公言しているところもありますが、私たち未来生活デザインは違います。
確かに、土地を持っている人ならば、土地取得費用やそれに伴う融資、登記などの手間や費用が不要になるので、より有利な利回りが見込めます。
しかし、土地を持っていない人でも、土地を購入して投資物件を建てることは可能です。
もちろん、土地価格や融資の有無などで利回りが少し低くなることは事実ですが、利用価値が限られる地形(旗竿地=土地がL字型で、道路から奥まった土地)などの比較的安価な土地ならば、周辺よりもかなり低価格で取得することも可能で、高い利回りで運営できる可能性があります。
一般住宅(普通の宅地)としては使いにくく、価値があまりなくても、賃貸物件ならばその土地価格以上の価値を与えることができるという訳です。
これは、長く住む住宅と異なり、賃貸の多くは一定期間で借り主が入れ替わることがほとんどなので、土地形状による不利益をある程度抑えることが出来るからです。
もちろん、周辺よりも多少賃料が安くなるかもしれませんが、その分土地価格も低いので、十分相殺できます。
安価な土地ならば、土地を持っていない方でも、高い利回りで投資物件運用が可能ということです。
その土地探しも、私たち未来生活デザインでご提案できますので、安心しておまかせ下さい。

旗竿地

利回りを最大化するには

基本的に集合賃貸住宅は建築コストが高くなります。
キッチンやトイレ、お風呂といったものが各部屋に必要ですし、耐火性能が一般住宅や戸建賃貸住宅に比べると高い基準になるため、設備費、素材費が高くなってしまいます。
また、一般住宅や戸建賃貸住宅に比べると単位面積あたりの荷重も大きくなりますか、地盤改良などもより大掛かりなものとなりやすく、建設コストの上昇を招きやすい一因といえます。
同じ大きさの土地でも2棟建てるのか、小ぶりでも3棟建てるのかで、建築費用も変わりますし、賃料もそれによって異なってきます。
このコストダウンが最終的に利回りを高め、融資(事業ローン)を受ける場合の利子に影響してきますので、土地の活用方法に応じてベストな建て方が出来なければなりません。
つまり、建設費用(=初期投資)をいかに抑え、それに加え、周辺地域よりもより有利な賃料設定(=価値の創造)ができるかがポイントと言えます。
また、より有利な条件(税制面や回転率、補助金など)を組み込んで運営することで、リスクを減らします。
考えてみて下さい。
例えば60坪の土地に物件を建て、年間220万円の賃料を得たとしてましょう。
税金(固定資産税)やローン返済で収益が80万円だとします。これはこの土地が生み出した純益ですが、もう一つ物件を建てたとしたらどうでしょう?
同じ様な収益なら、ほとんど手間が変わらないにもかからず、年間収益が160万円になります。
しかも、土地はご自身のものですから、土地資産(=資産価値)自体はそのままで、収益が生まれてくるのです。
そのため、一度、土地活用を経験された方は、第2、第3の投資を行う方がほとんどです。つまり、次の投資を育てているわけですね。
次の投資を育てるためのプランやご提案をするのも私たちコンサルタントの仕事。小さな利益でもまとめれば大きくなり、その利益を次の投資に育てるための手助けを「実際に汗をかきながら」行っています。

物件収益例

より高い賃料を得るために

建築費の抑制は重要な問題ですが、それ以上に重要なのは、いかに高い賃料を得ることが出来るかということです。
賃料は入居率にも影響を与えますので、ただ高ければよいというわけではありません。
入居者の『お得感』に見合った環境や設備を提供しなければ、高い賃料を設定しても、空室率が上がるだけです。
では、入居者の基準は何でしょう?
それは、出来る限り価値あるものを安く借りること。
価値と賃料のバランスが大切になります。
地主さんの利益は空室率と収益性(利回り)に左右され、入居者は土地環境(土地柄・利便性)と物件価値(間取り・駐車場などの設備)に左右されます。
その接点が、賃料となるわけです。
地主さんが『こういった物件を建てたい』と思っても、賃料と入居者側の価値とバランスが取れていなければ、低い賃料しか設定できず、利回りが低くなり、収益が減るでしょう。
では、どうすれば良いのでしょうか?それは、家賃競争をしないこと。
つまり、他の物件との差別化以外にはありません。
多少、建築費が上昇しても、特定層を狙ってデザイナーズ賃貸住宅を建設するという方法もあります。
また、家具・家電付きの集合住宅など、入居者の初期コストを減らすことで、より高い賃料を得ることも出来るでしょう。
その土地(エリア)の状況を見ながら、ファミリー向けか、単身者向けか、デザイナーズ(既存のものよりもモダンで個性の強いデザインの住宅)ならどうか?ワンルームが有利か、複数の部屋の方が有利かなど、利用者が何についてより高い価値を見出すかを考え、それに見合った付加価値を作り出さなくてはいけません。
付加価値が高ければ、周辺よりも高い賃料を設定しやすいですし、空室率も下げることができます。もちろん、賃料の維持も楽になりますから、資産価値や利回りの低下を防ぐことができます。
立地が最高に良い場合は別ですが、通常、ただ建てれば利益を手にできるというわけではないのです。
この鍵を提供するのもコンサルティングの仕事。地主さん、入居者さんにとって、両者が満足できる接点を作ることが、コンサルタントの使命と言えるでしょう。

最適なプランをご提供

当社はコンサルティングが主な業務となりますので、直接工事を行うことはありません。
では、コンサルティング料が余計にかかるから損をするのではないか?とお思いになるかもしれません。
確かにコンサルティング費用は頂きますが、コンサルティング費用以上のコスト削減、将来的な運営利回りを詳細に検討し、お客様にご提案しています。
特に、建築費用は考え方一つ、作り方一つで大幅な減額が可能です。その、ノウハウが通常の通常の建設会社任せのプランとは異なる部分です。
また、将来的な利益・利回りは土地活用が成功かどうかを見極める大事な目安となります。
事前により利益を確保できるプランを作り、将来的な投資への道筋をご提案するのが未来生活デザインの役割となります。
もちろん、実際の建築には関わりませんが、建築実務以外のこと全てがお手伝いの範囲となります。
具体的には

  • 財務状況相談
  • 活用プラン(利回りなどの収益プラン)の作成
  • 活用プランを元にした建築プラン(建築コストや建築種別、建築方法)の作成
  • 銀行などへの融資の申込みから、審査用書類の作成、融資実行の確認
  • 建築会社の手配
  • 施工進捗管理
  • 物件品質管理
  • 税制情報のご提供

などになります。
もちろん、現在土地をお持ちでない方なら、ご希望に応じて活用プランを作る前に土地探しも当社で行います。
つまり、未来生活デザインがあなたの窓口となり、また、同時に関係各所の窓口にもなりますので、万一の際でも、当社にご相談いただければ、一緒に解決できるよう取り組みます。
これは、物件引き渡し後でも、変わらずサポートいたしますので、ご安心下さい。
ぜひ、当社にあなたの土地の未来を託して下さい。資産価値を高め、安定収益をお約束します。

当社の建築物は10年の保証がつきます

未来生活デザインで物件を建てられた場合、各種検査、報告書の他に、10年間の建築物保証が付きます。
賃貸住宅はオーナー様の大切な資産であると同時に、投資資産でもあるので、建築後の不具合等があると、収益にも影響が出ます。
万一、未来生活デザインで建築した物件に瑕疵が発生した場合、当社が責任を持って修繕・保証を行いますので、ご安心下さい。 建物保証はJIOをはじめ、瑕疵保証のある建築会社を選定してご提案いたします。

未来生活デザインが手がけた投資物件

ここでは未来生活デザインが手がけた投資物件をご案内します。
掲載物件は一例で、この他にも多くの物件を手がけています。
ぜひ、参考にして下さい。